انحراف‌گیری از قیمت مسکن

دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد‌ مسکن وزارت راه‌‌وشهرسازی، «معیار آماری محاسبه میانگین قیمت مسکن شهر تهران» را با هدف «حذف داده‌های دور از واقعیت» تغییر داد.

به گزارش ملیت به نقل از دنیای اقتصاد، دفتر اقتصاد مسکن که از سال 88 تاکنون آمارهای مربوط به متوسط قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران را به‌صورت ماهانه منتشر می‌کند هم‌اکنون معیار جدیدی را برای محاسبه و اعلام میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان در شهر تهران مبنا قرار داده که با استفاده از این معیار جدید، قیمت محاسبه‌شده هرمترمربع مسکن در پایتخت به واقعیت نرخ‌ها در بازار نزدیک‌تر شده است. با تغییر معیار محاسبه متوسط قیمت هرمترمربع آپارتمان، از آذرماه امسال، آمارهای مربوط به تحولات قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران واقعی‌تر خواهد شد.دفتر اقتصاد مسکن در مدل جدید محاسباتی خود، از این پس میانگین قیمت مسکن در هر کدام از مناطق شهر تهران و همچنین رقم متوسط قیمت مسکن در کل پایتخت را با استفاده از معیار آماری «میانگین پیراسته» برآورد می‌کند.از سال 88‌، تا آبان ماه امسال، دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه ‌و شهرسازی به تدریج و با استفاده از داده‌های ثبت شده در سامانه مدیریت املاک و مستغلات-سامانه رهگیری مسکن –به‌صورت ماهانه تحولات قیمتی بازار مسکن را با استفاده از یک نوع مدل محاسباتی منتشر می‌کرد که از آذرماه این روش محاسباتی برای واقعی‌تر شدن آمارها و تناسب بیشتر با واقعیت بازار مسکن، تغییر کرد. در مدل محاسباتی قدیم، اطلاعات خام برگرفته از سامانه رهگیری معاملات ملک به گونه‌ای از سوی دفتر اقتصاد مسکن مبنا قرار می‌گرفت که رقم متوسط قیمت با فرمول مبتنی بر «حذف دستی قیمت‌های دور از واقعیت»محاسبه می‌شد.

  

 

تصویر واقعی‌تر از قیمت مسکن

به گزارش «دنیای اقتصاد» با تغییر معیار قدیمی محاسبه میانگین قیمت مسکن در شهر تهران، تصویر واقعی‌تری از تحولات قیمت مسکن پایتخت در دسترس کارشناسان و فعالان بازار مسکن در هر دو سمت عرضه و تقاضای آپارتمان قرار می‌گیرد. این تصویر واقعی‌تر، دست کم دو اثر «مثبت» در بازار مسکن به همراه خواهد داشت که در نهایت تاثیر مطلوب خود را در «رفتار هر دو سمت عرضه و تقاضای ملک» و «کمک به تسهیل رونق بازار مسکن» منعکس می‌کند.با تغییر معیار محاسبه میانگین قیمت مسکن در شهر تهران، هم اکنون میانگین جدید، به سطح واقعی قیمت مسکن در مناطق مختلف پایتخت نزدیک‌تر شده است.این درحالی است که این موضوع هم از سمت فروشندگان و هم از سمت خریداران مسکن دربردارنده یک «تاثیر روانی مثبت» است. براساس معیار جدید محاسبه میانگین قیمت مسکن، جدیدترین رقم متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران حدود 300 هزار تومان کمتر از قیمت اعلام‌شده با استفاده از معیار قدیمی است.

دفتر اقتصاد مسکن، درحالی میانگین هرمترمربع قیمت مسکن در شهر تهران را طی آبان ماه امسال با استفاده از معیار قدیمی محاسباتی خود 4 میلیون و600 هزار تومان اعلام کرده بود که در محاسبات جدید با استفاده از معیار «میانگین پیراسته»، میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان معادل 4 میلیون و270 هزار تومان برآورد شده است.

میانگین هر مترمربع قیمت مسکن طی آذرماه امسال، با استفاده از فرمول جدید، 4‌میلیون و 300 هزار تومان اعلام شده است. به این ترتیب، میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان در شهر تهران با استفاده از معیار جدید 7 درصد کمتر از متوسط قیمت برآورد شده برمبنای معیار قدیم است.اولین اثر روانی مثبت استفاده از معیار جدید برای محاسبه میانگین قیمت مسکن شهر تهران، افزایش تمایل اولیه خرید برای سمت تقاضا-متقاضیان خرید آپارتمان-است.به این معنا که بسیاری از متقاضیان خرید آپارتمان که تصور می‌کردند میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در پایتخت 4 میلیون و600 هزار تومان است با کسب اطلاع از برآورد جدید قیمت میانگین، تمایل بیشتری برای خرید آپارتمان پیدا می‌کنند.

این درحالی است که قدرت خرید مسکن نیز در «محاسبه اقتصادی متقاضیان» به شکل واقعی‌تر منعکس می‌شود و نسبت به میانگین قدیمی اعلام‌شده افزایش می‌یابد.کاهش 300 هزار تومانی در رقم میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران در قالب محاسبات جدید با استفاده از معیار میانگین پیراسته-بدون آنکه قیمت‌های واقعی در بازار تغییر کرده باشد- به این معنی است که متوسط قیمت یک آپارتمان 50 مترمربعی حدود 15 میلیون تومان کمتر از آنچه پیش از این محاسبه و اعلام شده بود، است. از سوی دیگر، سمت عرضه مسکن نیز با اطلاع از سطح اصلاح شده قیمت فروش مسکن در مناطق مختلف، درخواهند یافت که معاملات مسکن طی ماه‌های اخیر بدون آنکه رشد محسوس قیمت در سطحی بالاتر از نرخ تورمی عمومی را تجربه کند افزایش یافته است. بنابراین دلیلی وجود ندارد که فروشندگان ملک در ماه‌های پیش رو به افزایش قیمت مسکن بیش از حد واقعی اقدام کنند.

 

رشد قیمت مسکن در حد تورم

در شرایطی که نرخ تورم نقطه به نقطه-هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل-آذرماه امسال معادل 2/ 9 درصد بوده است، برمبنای معیار جدید، نرخ رشد قیمت مسکن در همین فاصله زمانی در همین حول و حوش و معادل 1/ 9 درصد بوده است. این در حالی است که دفتر اقتصاد مسکن برمبنای معیار قبلی، نرخ رشد قیمت مسکن در آبان ماه امسال نسبت به آبان ماه سال گذشته را معادل 8/ 14 درصد اعلام کرده بود اما این میزان با استفاده از معیار جدید، 3/ 8 درصد برآورد شده است. به این ترتیب، قیمت واقعی مسکن نه تنها رشد مثبت نداشته که حدود یک درصد افت کرده است.این اثر روانی مثبت، یک ابزار کمکی مهم برای تسهیل رونق بازار مسکن بدون افزایش محسوس قیمت-بیش از حد تورم عمومی-تحت تاثیر افزایش حجم معاملات شب عید مسکن محسوب می‌شود و کمک می‌کند رشد حجم معاملات با نوسان کمتر قیمت‌ها یا بدون تغییر در نرخ‌های پیشنهادی فروش آپارتمان در ماه‌های پایانی سال مواجه شود.

http://www.ghatreh.com/news/nn35591336/%D8%A7%D9%86%D8%AD%D8%B1%D8%A7%D9%81-%DA%AF%DB%8C%D8%B1%DB%8C-%D9%82%DB%8C%D9%85%D8%AA-%D9%85%D8%B3%DA%A9%D9%86